«Определение рыночной стоимости земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости»

В настоящее время отлажена система кадастровой оценки земельных участков. Большинство участков оценено и облагается земельным налогом, исходя из кадастровой стоимости. Но, современная кадастровая стоимость земельного участка приближена к рыночной, поэтому она даёт владельцу представление о рыночной стоимости его земельной недвижимости. В рамках налоговых правоотношений кадастровая стоимость, полученная в рамках массовой оценки, служит налогооблагаемой базой по налогу на земельный участок. Однако, кадастровая стоимость, рассчитанная в рамках массовой оценки, основанной на типизации объектов недвижимости и методах статистического анализа их стоимости, может отличаться от рыночной, что обуславливается более высоким уровнем дисперсии стоимости. Оценка кадастровой стоимости осуществляется с использованием компьютерных средств и позволяет произвести кадастровую оценку больших массивов земельных участков. Это приводит часто к завышению кадастровой стоимости отдельных земельных участков, или к их недооценке в сравнении с рыночной стоимостью. В результате возникает значительное различие ставок арендной платы за землю, налоговых ставок, используемых для земельных участков одного типа функционального использования, на территории разных муниципальных образований. Оценка рыночной стоимости земельного участка позволяет учесть его уникальные характеристики и скорректировать кадастровую стоимость, используемую при налогообложении. При этом оценка рыночной стоимости земельного участка должна производиться в соответствии со стандартами. Оценка рыночной стоимости земельного участка на основе стандартов востребована при оспаривании её кадастровой стоимости в судебных инстанциях.

При оценке рыночной стоимости земельного участка важно определиться с методом её оценки. Для каждого объекта недвижимости – свои наиболее релевантные методы оценки. Выбор методики наиболее оптимальной методики оценки земельного участка -это одна из научных задач в области методологии оценки рыночной стоимости земельных участков. При рыночной оценке земельного участка доминирующим методом должны быть методы доходного подхода, основанные на возможности получения дохода от использования участка, но при этом необходимо учитывать и стоимость аналогичных участков на рынке земельной недвижимости. Методология должна сочетать оба подхода, однако, в зависимости от уровня рыночного спроса на покупку земли, стоимость должна корректироваться или в пользу методов доходного, или в пользу методов сравнительного подхода. Полученный результат позволит оспорить стоимость земельного участка в судебной инстанции, если кадастровая цена завышена, и налог на землю превышает рыночную стоимость участка. Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который является основанием для исчисления земельного налога, арендной платы и стоимости покупки земли из государственной собственности в частную. Если стоимость земельного участка осуществлена некорректно, то это подрывает основы бизнеса, особенно, промышленных предприятий. Поэтому возникает необходимость обжалования кадастровой стоимости земли. Однако, данный вопрос и сейчас является одним из самых сложных юридических вопросов. Длительный период арбитражные суды вообще не рассматривали споров по вопросу обжалования кадастровой стоимости земельных участков. Только в 2009 г. судебная практика подтвердила право юридического или физического лица оспорить в суде кадастровую стоимость земельного участка. ВАС РФ в Постановлении №913/11 определил правовую позицию лиц по нарушению их прав при внесении в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости участка земли. Согласно позиции ВАС РФ нарушенные права подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Этот вопрос рассматривается по общим правилам искового производства. Истец в судебной инстанции - собственник земельного участка или арендатор, ответчик – ФГБУ «Кадастровая палата».

Для установления рыночной стоимости в судебном порядке есть сегодня два пути, а именно:

− обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика;

− обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании судебной экспертизы.

Судебная практика показывает, что в среднем снижение кадастровой стоимости составляет 50-70% от его кадастровой стоимости. Были случаи, когда снижение кадастровой стоимости составляло более 85%. В связи с этим оспаривание в судебных инстанциях кадастровой стоимости земельных участков является актуальным для снижения налогового бремени по земельного налогу для физических и юридических лиц, что снижает себестоимость продукции, производимой бизнесом, а, значит, и конкурентоспособность товаров (услуг) на рынке. В связи с отмеченным, определение рыночной стоимости земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости актуально в аспекте экономического эффекта деятельности, прежде всего, для бизнеса, арендующего и выкупающего земельные участки для ведения деятельности.

Таким образом, актуальность темы магистерской диссертации обуславливается важностью исследования теоретических и практических аспектов оценки рыночной стоимости земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости.

Степень изученности темы. Система оценивания земли начинает формироваться в России с конца XV века. Оценивание земли проводилось под государственным патронажем соответствующими государственными органами в целях налогообложения. Еще в период Российской империи изучением земельных отношений, оцениванием земли занимались С.Ю. Витте, П.А. Столыпин.

В первые годы Советской власти оценивали и переоценивали большое количество частновладельческих имений, государственного и общественного землевладения, помещичьих усадеб и др. недвижимости. Но к концу 1920-ых гг. вся земля была огсударствлена в связи с чем, оценивание земли в сфере частной жизни экспертами –оценщиками прекратилась. Оценка земли осуществлялась в рамках массовых оценочных работ с 1970-х гг. Полученные результаты учли при разработке закона о плате за землю.

Теория ценообразования недвижимости рассматривается работах Е.И. Тарасевича, Н.Е. Симионовой, А.В. Пылаевой, А.А. Варламова, С.А. Гальченко и др.

Вопросы ценообразования земельных участков изучались в работах В. И. Петрова, А.С. Бугоян, Т.И. Демиденко, А.Э. Мирзоевой и др. В целом оценка земельных участков в настоящее время достаточно разработана, а основные методические подходы утверждены в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков. Однако, процесс оспаривания кадастровой стоимости земельных участков продолжается, что свидетельствует о необходимости совершенствования методики оценки, при этом должны учитываться интересы не только владельцев и арендаторов, но и государства, муниципальных образований, т.к. недооценка стоимости повлечёт за собой потери местных бюджетов.

Правовые аспекты оспаривания кадастровой стоимости земельных участков рассматривались в статьях В.С. Тананушко, Т.В. Учининой, К.Н. Строкиной, Н.В. Усановой и др.

Наличие проблемных вопросов, как правовых, так и экономических, требует доработок в области методологии рыночного оценивания стоимости земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости земельных участках обуславливает проблему исследования магистерской диссертации.

Объект исследования - процессы оценки рыночной стоимости земельных участков при оспаривании её кадастровой стоимости.

Предмет исследования- анализ различий кадастровой и рыночной стоимости земельных участков и разработка оптимальной методологии рыночной оценки земельного участка на основе действующих стандартов.

Цель исследования магистерской диссертации заключается в исследовании теоретических и практических аспектов оценки рыночной стоимости земельных участков при оспаривании их кадастровой стоимости и оптимизации методологии оценки рыночной стоимости.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

− рассмотреть имеющиеся в научной литературе определения понятия объекта недвижимости и их классификации на основе чего уточнить их;

− проанализировать основы постановки на кадастровый учёт объектов недвижимости с оценкой их кадастровой стоимости, их налогообложения;

− проанализировать методы рыночной оценки объектов недвижимости;

− рассмотреть понятие земельного участка, их классификацию в научной литературе с целью их уточнения;

− выявить особенности кадастровой оценки земельных участков, их постановки на учёт;

− провести анализ методов оценки рыночной стоимости земельных участков;

− выявить причины различия кадастровой и рыночной стоимости земельных участков на основе сравнительного анализа результатов оценки рыночной и кадастровой стоимости земельных участков;

− рассмотреть особенности правовых аспектов оспаривания кадастровой стоимости земельных участков;

− разработать оптимизированную методологию оценки рыночной стоимости земельных участков на основе действующих стандартов.

Методология магистерской диссертации основывается на работах ведущих российских авторов в области кадастрового, земельного права, а также оценки недвижимого имущества, земельных участков.

Методы исследования: общенаучные-аналитический, системный, структурно-функциональный, частнонаучные методы: статистический, графический, методы оценки недвижимости.

Аналитический метод позволил рассмотреть отдельные методики при определении рыночной стоимости земельных участков, внести доработки в методики, посредством системного метода сформировать целостную методику оценки на основе имеющих методических рекомендаций по оценке рыночной стоимости земельных участков. Структурно-функциональный метод позволил выявить функциональные связи в системе оценки земельных участков.

Статистический метод позволил проанализировать статистические данные по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков на основе рыночной оценки.

При доработке методологии оценки рыночной стоимости земельных участков использовались основные методические подходы оценки недвижимости.

Эмпирическая база: земельное, кадастровое законодательство, статистические данные по России при оценке оспаривании кадастровой стоимости земельных участков в арбитражных судах.

Теоретическая новизна магистерской диссертации обусловлена анализом понятий объекта недвижимости, земельного участка и их уточнением.

Научная новизна магистерской работы заключается в следующем:

− обоснована некорректность кадастровой оценки стоимости земельного участка в связи с отсутствием учета его индивидуальных характеристик;

− выявлены причины различия результатов кадастровой и рыночной оценки земельных участков;

− предложена интегральная методика определения рыночной стоимости земельных участков в процессе оспаривания кадастровой стоимости на основе сопоставления результатов оценки несколькими методами.

Практическая значимость обуславливается тем, что полученные результаты могут быть использованы:

− в работе кадастровых инженеров и оценщиков недвижимости при оценке рыночной стоимости земельного участка при оспаривании его кадастровой стоимости;

− при чтении курсов по кадастровому и земельному праву, оценке недвижимости, земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости.

Структура магистерской диссертации сформирована в соответствии с поставленными целью и задачами и включает введение, три главы, заключение, список использованных источников, приложения.

Во введении определяется актуальность, цель, задачи, научная и теоретическая новизна, практическая значимость, эмпирическая база, структура диссертации.

Первая глава посвящена теоретическим основам оценки объектов недвижимости, вторая методологии оценки земельных участков, в третьей главе рассматривается оптимизация методологии рыночной оценки земельных участков.

В заключении подводятся итоги исследования в соответствии с поставленными задачами.

Магистерская диссертация содержит 116 с. машинописного текста., 6 рис., 4 табл., 85 источников российских и зарубежных авторов.

Земли поселений – это используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель др. категорий. Классифицируются на следующие территориальные зоны: жилая, общественно-деловая; производственная, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационная, с/х использования, специального назначения, военных объектов, др. территориальные зоны.

Земли промышленного и др. специального назначения располагаются за границей поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации различных объектов, осуществления др. специальных задач.

Земли лесного фонда – это лесные земли, а также предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

Земли водного фонда – это занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

Земли запаса –это находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

Земли особо охраняемых территорий - земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, для которых установлен особый правовой режим.

Земельные участки также подразделяются по отношению к собственности, по виду угодий, по степени хозяйственной освоенности.

Все эти критерии важны в рамках стоимостной оценки земель, но при этом важно учитывать, на наш взгляд, и критерий отношения к рынку земель, который определяет спрос на землю, рыночную конкуренцию (вариабельность цен), предложение, ограничения на рынке и др. Поэтому имеющуюся классификацию земельных участков предлагается дополнить отношением к рынкам земель (рис. 2.).