«Договор аренды нежилых помещений»

Так, в соответствии со ст. 164 сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации. Статья 131, в свою очередь, гласит, что вещные права на недвижимые вещи, в частности интересующие нас право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления и право постоянного пользования, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами, подлежат государственной регистрации, и отсылает к Закону о государственной регистрации, который устанавливает порядок регистрации. Статья 609 ГК РФ конкретизирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, но является диспозитивной, поскольку включает оговорку "если иное не установлено законом".

А ст. 651 ГК РФ без всяких оговорок устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, ГК РФ, с одной стороны, содержит группу норм, которыми устанавливается приоритет Закона о государственной регистрации при решении вопроса, какие именно сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, а с другой - устанавливает, что государственной регистрации подлежат договоры аренды зданий или сооружений, только заключенные на срок не менее года.

В этой связи хотелось бы предложить внести дополнения в ст. 651 ГК РФ указанием на распространение правила о зданиях и сооружениях на нежилые помещения.

Проанализировав действующее законодательство, можно отметить следующее.

П. 1 ст. 164 ГК РФ предусматривает необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью как основания возникновения соответствующих прав на нее, а п. 1 ст. 165 ГК РФ указывает, что несоблюдение этого требования приводит к ничтожности сделки.

В свою очередь, сделки бывают двух- и многосторонними (договоры) и односторонними. Поскольку право аренды возникает исключительно из одноименных договоров и на их условиях , то надо сделать вывод, что если бы на них в полной мере распространялось действие данного положения, то не прошедшие государственной регистрации договоры аренды были бы ничтожными. На самом деле это не так, потому что законодатель ввел специальные нормы, посвященные как регистрации договоров (сделок) аренды, так и последствиям несоблюдения этого требования.

Нетрудно сделать вывод, что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско - правовых последствий нарушения требования о регистрации права аренды. На мой взгляд, это как раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первую очередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств на объект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы в принципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственный интерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав.

Предусматривая обязанность согласования и внесения в договор аренды здания или иного сооружения условия о размере арендной платы, закон тем не менее не установил каких-либо требований к форме арендной платы и срокам ее внесения. Эти условия определяются соглашением сторон. Кроме того, сохраняют силу положения ст. 614 ГК РФ, которая предусматривает перечень форм арендной платы, порядок и сроки ее внесения. Так, арендная плата может выражаться: в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов и доходов; в предоставлении арендатором определенных услуг; в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; в возложении на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества. Кроме того, допустимо сочетание указанных форм, а также иные формы арендной платы (ч. 2 ст. 614 ГК РФ).

На практике чаще всего арендная плата представляет собой периодические денежные платежи. Следует отметить, что любое встречное предоставление должно быть эквивалентным и иметь денежную оценку. "Условие о стоимости передаваемого имущества дополняет условие об объекте аренды и формулируется на основе балансовой или рыночной. стоимости объекта аренды и служит одним из средств при осуществлении контроля за использованием имущества арендатором, обеспечении его возврата. и защите интересов сторон в случае повреждения. или уничтожения имущества" . Оценка стоимости сдаваемого в аренду имущества весьма важна и необходима, от нее зависит начальная цена объекта при реализации с публичных торгов; оценка необходима для определения выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), и, наконец, от рыночной стоимости здания или иного сооружения зависит размер арендной платы за пользование этим объектом.

На некоторых составляющих платы за пользование зданием или иным сооружением следует остановиться особо. И дело не только в том, что в соответствии с ч. 2 ст. 654 ГК РФ плата за пользование зданием или иным сооружением включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Хотя и это законодательное положение по-разному оценивается субъектами права.

ООО "999" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Государственной налоговой инспекции Калининградской области (далее - ГНИ) о признании недействительным ее решения от 19.09.1996 N 73 в части взыскания заниженной прибыли, недоимки по налогу на добавленную стоимость (далее - НДС) и спецналога, а также применения штрафных санкций за нарушение налогового законодательства. Решением от 23.06.1997 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 03.09.1997 решение изменено: в части взыскания штрафов за неучтенный объект налогообложения НДС и спецналогом решение ГНИ признано недействительным.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

Удовлетворяя протест и принимая решение о частичном удовлетворении иска, Президиум ВАС РФ отметил следующее. Поскольку ООО "999" пользовалось земельным участком на основании договора аренды, арендная плата за пользование земельным участком может быть отнесена предприятием на затраты, включаемые в себестоимость продукции. Согласно п. 10 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 5 августа 1992 г. N 552 и действовавшего на момент рассмотрения спора, к элементу "прочие затраты" в составе себестоимости относятся не только налоги, но и плата за аренду в случае аренды отдельных частей объектов основных производственных фондов (и/или частей). Поскольку земельный участок был предоставлен истцу под строительство производственных объектов (о чем свидетельствуют материалы дела), у предприятия имелись правовые основания для отнесения арендных платежей за землю на затраты производства .

Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло платы.

Принимая во внимание все выше сказанное, считаю, что в работе раскрыты максимальные знания, касающиеся договора аренды и его видов.

Исходя из изложенного выше, можно выделить его основные черты.

Во - первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во - вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В - третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить право за пользование имуществом.