«Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2»

Адрес земельного участка г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2

Номер договора /дата и номер распорядительного документа о предоставлении, установлении прав на землю Договор о предоставлении участка в аренду № --------------

Используемые стандарты оценки: федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 .

федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 .

федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998года №157-ФЗ

Задачи оценки Определение величины рыночной стоимости для принятия управленческих решений

Вид определяемой стоимости Рыночная стоимость

Сведения об обременении объекта оценки правами иных лиц Не зарегистрированы

Местоположение: г.Владимир, Ул.Электрозаводская, дом 2

Дата оценки объекта оценки: 27 апреля 2008 года

Дата определения стоимости: 27 апреля2008 года

Дата составления отчета 28 апреля 2008 года

Дата (период) проведения оценки С 1апреля 2008 года по 28 апреля2008 года

Дата проведения осмотра 27 апреля 2008 года

Порядковый номер отчета №12354

Курс ЦБ РФ на дату оценки: 23.20 руб. за один доллар США

1.2 Перечень использованных при проведении оценки объекта данных

При проведении оценки Объекта Оценщик использовал полученные от Заказчика документы, приведенные в табл.1 «Опись полученных от Заказчика документов».

Опись полученных от Заказчика документов

Таблица 1.

Наименование, вид документа Реквизиты документа

1. Свидетельство о государственной регистрации права Серия 33 АА № 000411 Копия документа От «13» марта 2001 г.

2. Договор о предоставлении участка в аренду № -------------- Копия документа От «20» января 2006 г.

3. Технический паспорт на здание № 8568 Копия документа От «23» января 2006 г.

4. Поэтажные планы Копии документов От «23» января 2006 г.

5. Экспликации к поэтажному плану Копии документов От «23» января 2006 г.

1.3 Стандарты, подходы и методы оценки объекта

В рамках настоящего исследования Оценщик руководствовался следующей последовательностью определения стоимости объекта оценки:

 изучение и анализ документов об объекте оценки, предоставленных Заказчиком

 визуальный осмотр объекта оценки. Осмотр объектов проведен специалистами Оценщика совместно с представителями Заказчика;

 сбор общих рыночных данных и их анализ. На этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта;

 сбор специальных рыночных данных и их анализ. На данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам-аналогам;

 анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. На основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта сделан вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;

 применение стандартных процедур расчета стоимости объекта;

 согласование результатов расчетов рыночной стоимости объекта оценки, полученных с использованием применяемых подходов к оценке. На данном этапе были проанализированы результаты расчетов и сделан вывод относительно итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;

 составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Стандарты оценки:

федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256 .

федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255 .

федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998года №157-ФЗ

Процесс оценки начинается с общего осмотра местоположения объекта, описания помещения, его состояния, а также выделения особенностей оцениваемого объекта. Далее проводится анализ соответствующего сегмента рынка недвижимости и заключение о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования.

Следующий этап оценки – определение величины рыночной стоимости. Определение величины рыночной рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и на ценность рассматриваемого объекта недвижимости. При определении величины рыночной стоимости обычно используют три подхода:

• сравнительный подход;

• доходный подход.

• затратный подход

Заключительным этапом процесса оценки является сравнение результатов, полученных с помощью указанных подходов, и сведение итоговых оценок к единой стоимости объекта с учетом слабых и сильных сторон каждого из них. Таким образом, устанавливается окончательная оценка стоимости объекта недвижимости

2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования.

3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

4. Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В рамках настоящего исследования я не проводила подробных расчетов для земельного участка как условно свободного, поскольку объектом оценки является отдельно стоящее 2-х этажное офисное здание. Исходя из проведенного мною анализа спроса и предложения различного типа объектов недвижимости в районе, в котором располагается оцениваемый объект, учитывая, что оцениваемые помещения являются нежилыми, и используются как офисные и их перепрофилирование не предусматривается, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости достигается при эксплуатации его в текущем использовании.

Анализ ННЭИ земельного участка вместе с улучшениями проводился следующим образом.

Исходя, из 3-х основных направлений (торговое, офисное, производственно-складское), возможного функционального использования, определялось то, при котором данный объект сможет принести максимальных доход, или увеличит его стоимость.

Качественный анализ.

Варианты использования.

Потенциально возможные и целесообразные варианты использования застроенного участка:

Офисное

Производственно- складское

Торговое

Максимально эффективное использование.

Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т. е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала. В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Ниже приведен качественный анализ вариантов использования объекта, позволяющий выявить наиболее целесообразные из всех физически и финансово возможных.

Метод заключается в анализе основных параметров, характеризующих объект, то есть в присвоении каждому параметру определенного балла (от 1 до 5), и нахождению суммарного балла; чем выше бал, тем большее преимущество отдается размещению на участке того или иного функционального типа объекта недвижимости. Процесс представлен в нижеприведенных таблицах:

Таблица 3. Качественный анализ.

Критерии Значение балла (1 - неудовл., 5 - отлично)

1 2 3 4 5

Офисное

Местоположение 1

Окружение 1

Транспортная доступность 1

Рыночная среда (спрос, конкуренция в районе и т. п.) 1

Наличие инженерных систем 1

Особенности зд. (общая площадь, тип планир. и т. п.) 1

Потенциал роста 1

Уровень предпринимательского дохода 1

Экология 1

Особенности зем. участка (площадь, рельеф, геоподоснова и т. п.) 1

Количество наблюдений 0 1 3 4 2

Взвешенный итог 0 2 9 16 10

Сумма взвешенных итогов (суммарный балл) 37

Таблица 4 Качественный анализ.

Критерии Значение балла (1 - неудовл., 5 - отлично)

1 2 3 4 5

Производственно- складское

Местоположение 1

Окружение 2

Транспортная доступность 1

Рыночная среда (спрос, конкуренция в районе и т. п.) 1

Наличие инженерных систем 1

Особенности зд. (общая площадь, тип планир. и т. п.) 1

Потенциал роста 1

Уровень предпринимательского дохода 1

Экология 1

Особенности зем. участка (площадь, рельеф, геоподоснова и т. п.) 1

Количество наблюдений 2 4 2 3 0

Взвешенный итог 2 8 6 12 0

Сумма взвешенных итогов (суммарный балл) 28

Таблица 5 Качественный анализ.

Критерии Значение балла (1 - неудовл., 5 - отлично)

1 2 3 4 5

Торговое

Местоположение 1

Окружение 1

Транспортная доступность 1

Рыночная среда (спрос, конкуренция в районе и т. п.) 1

Наличие инженерных систем 1

Особенности зд. (общая площадь, тип планир. и т. п.) 1

Потенциал роста 1

Уровень предпринимательского дохода 1

Экология 1

Особенности зем. участка (площадь, рельеф, геоподоснова и т. п.)

1

Количество наблюдений 3 4 2 1 0

Взвешенный итог 3 8 6 4 0

Сумма взвешенных итогов (суммарный балл) 21

Таблица 6 Итоговый вариант.

Функциональное использование земельного участка с улучшениями Суммарный бал по качественному анализу

Офисное 37

Производственно- складское 28

Торговое 21

Таким образом, исходя из проведенного нами анализа спроса и предложения различного типа объектов недвижимости в данном районе, в котором располагается оцениваемый объект, учитывая, что здание является нежилым и в настоящее время используются как офисное, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование данного объекта недвижимости достигается при эксплуатации его по текущему назначению, т.е. как офисного.