«Актуальные вопросы правового регулирования договора ипотеки»

Последствия реформ залоговых отношений свидетельствуют о необходимости совершенствования правового регулирования договора об ипотеке.

На основе проведенного анализа правового регулирования договора об ипотеке можно сделать следующие выводы:

1. Обратившись к понятию «договор об ипотеке», можно сделать вывод о том, что договор об ипотеке - это особенный, но все же не самостоятельный гражданско-правовой договор, это разновидность договора залога. В применении к договору об ипотеке произведено четкое разграничений таких понятий как «договор» и «обязательство». Так, под договором об ипотеке понимается соглашение залогодержателя и залогодателя об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей об установлении, изменении и обязанностей в отношении имущества, являющегося предметом договора. А под обязательством следует понимать правоотношение, в силу которого одна сторона - залогодержатель, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения последним возложенных на него законом или договором обязанностей.

На основе анализа особенностей договора об ипотеке, выделены его наиболее важные признаки. Первым признаком договора об ипотеке является то, что он является акцессорным, т.е. дополнительным по отношению к основному договору и юридически от него зависимым. Данный признак остается характерным несмотря то, что ГК РФ уже не содержит положения о безусловности и универсальности акцессорного характера договора об ипотеке. Вторым отличительным признаком договора об ипотеке, от других обеспечительных договоров, является особый предмет договора - недвижимое имущество. Признак того, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, распространяется только для договоров об ипотеке, заключенных до 1 июля 2014 года. Если рассматривать договор об ипотеке с точки зрения установления вещных прав, то договор об ипотеке имеет признак условной сделки, которая может быть реализована путем взыскания (продажи) объекта залога только в случае нарушения залогодателем выполнения основного обязательства.

На основании анализа и обобщения основных концепций определения правовой природы договора об ипотеке, сделан вывод о том, что договор об ипотеке имеет вещно-правовую природу.

Проанализировав виды договоров об ипотеке, можно с уверенностью отметить различие особенностей правового регулирования договора об ипотеке объектов недвижимого имущества. При этом стоит отметить особенные требования к такому предмету договора об ипотеке, как жилые дома и квартиры: они должны быть пригодные для постоянного проживания и отвечающие установленным санитарным нормам и техническим требованиям; обязательное разрешение органов опеки и попечительства при залоге жилых домов и квартир собственниками которых являются несовершеннолетние лица, либо недееспособные или ограниченно дееспособные лица; индивидуальные жилые дома, непосредственно связанные с землей подлежат залогу в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 340 ГК, но только при одновременной ипотеке земельного участка (или его части), на котором находится этот дом.

2. В послесоветское время развитие законодательства о залоге недвижимости на сегодняшний день прошли три этапа. Принятие Федерального закона от 30 декабря 2008 г. №306 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» явилось первым преобразованием залогового права в общем, которое было направлено на профессиональных кредиторов (банков) и профессиональных залогодержателей. Второй этап данной реформы связан с принятием Федерального закона от 6 декабря 2011 г. №405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество», вступившего в силу 7 марта 2012 года. Третий этап начался с принятием Федерального закона от 21 декабря 2013 г. №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», основной целью которого явилась устранение существовавших пробелов в законодательстве о залоге.

Таким образом, смело можно отметить, что правовое регулирование ипотеки кардинально меняется с течением времени. Пятый блок поправок к ГК РФ, вступившие в силу с 1 июля 2014 года, внес существенные изменения в регулирование содержания договора залога и залоговых отношений в целом, которые породили в дальнейшем необходимость внесения поправок в Закон «Об ипотеке», последние из которых начали действовать 1 июля 2017 года. Не могут быть адекватно истолкованы такие поправки в ГК РФ, как применение правил ГК РФ о вещных правах к ипотеке, в частности невозможно ответить на вопрос о том, какие из норм о вещных правах подлежат применению к залогу недвижимости, если Раздел ПГК РФ до сих пор не содержит специальных правил об ипотеке как о вещном праве.

3. Правовая характеристика договора об ипотеке на сегодняшний день является дискуссионной. При этом в научно-практических работах цивилистов практически отсутствует отнесение договора об ипотеке к тому или иному виду договора относительно существующих классификаций гражданско-правовых договоров. Учитывая практические особенности договора об ипотеке, сделаны выводы, что договор об ипотеке является консенсуальным, возмездным, взаимным и придаточным. В рассматриваемых классификациях оценка правовым характеристикам договора об ипотеке была дана во взаимосвязи с договором на основное обязательство.

4. Выделены следующие особенности субъективного состава договора об ипотеке. Залогодателем может быть как сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве. При этом кредитор обеспечиваемого обязательства и залогодержатель обязательно должны совпасть в одном лице. В зависимости от того, является ли стороной договора «третье лицо» различается «набор» прав и обязанностей сторон при заключении договора об ипотеке.

С учетом специфики договора об ипотеке и отнесения его

регулирования в ГК РФ к регулированию вещных правах, определена следующая особенность: в отличие от других ограниченных вещных прав ипотека не дает залогодержателю прав владения и пользования заложенным имуществом. Вместе с тем залогодержатель наделяется правом на виндикационный иск, что не в полной мере согласовано с классическим пониманием этого иска как требования невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате вещи.

5. Анализ норм, регулирующих порядок и форму заключения договора об ипотеке, позволил выделить два основополагающих требования для того чтобы договор об ипотеке считался заключенным: согласование всех существенных условий договора об ипотеке и соблюдение требуемой в надлежащих случаях формы договора.

В процессе реформирования норм ГК РФ, регулирующих заключение договора залога, из числа существенных условий договора залога исключены условия об оценке предмета залога, а также о том, у какой из сторон находится заложенное имущество. Наряду с этим Закон «Об ипотеке» продолжает содержать следующие существенные условия договора: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, под угрозой признания данного договора незаключенным.

Учитывая необходимость внесения поправок в Закон «Об ипотеке» считаем необходимым, в силу специфики договора об ипотеке, сохранить требования к индивидуализации в договоре об ипотеке предмета договора, в частности указания в договоре вида объекта недвижимости, местонахождения и кадастрового номера объекта недвижимости.

Также считаем невозможным введения понятия «договор об ипотеке будущей вещи» аналогично введенной п. 2 ст. 336 ГК РФ договора залога будущей вещи. Отказ от введения данной конструкции объясняется ее противоречием преимуществу ипотеки по сравнению с иными способами обеспечения обязательств, в виде особого предмета договора.

Обзор судебной практики позволил установить, что вопрос о незаключённости договора по мотиву несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения. Если хотя бы одна из сторон по договору об ипотеке начала исполнение, то такой договор не может быть признан незаключенным. Ведь если одна сторона начала исполнение договора, а другая приняла это исполнение, то это указывает на наличие согласованной воли в виде юридического акта.

6. Специфика ответственности сторон в залоговом обязательстве состоит в том, что единственной возможной мерой ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, возлагаемых на залогодателя по договору об ипотеке недвижимости, является обращение взыскания на заложенное имущество и дальнейшая его реализация. Привлечение должника к подобной ответственности ведет к лишению должника права собственности на это имущество, а также прекращение обязательства, исполнение которого обеспечивалось договором об ипотеке недвижимости.

Результатом реформ правового регулирования договора об ипотеке на сегодняшний день также является упрощение процедуры взыскания во внесудебном порядке и введение новых способов реализации заложенного имущества. На третьем этапе реформы была введена возможность выбора сторонами внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество, возможность оставления заложенного имущества за залогодержателем.

Однако реализация права по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества принадлежит сторонам договора, являющимся юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, и только в том случае, если обеспечиваемые обязательства непосредственно связаны с предпринимательской деятельностью. Для дальнейшего упрощения процедуры взыскания на предмет ипотеки, предлагаем ввести норму в Закон «Об ипотеке» о возможности согласования сторонами договора, являющихся физическими лицами, права по оставлению залогодержателем за собой заложенного имущества.

Таким образом, в результате исследования правового регулирования договора об ипотеке было выявлено множество пробелов и недоработок, которые требует внесения поправок в Закон «Об ипотеке».