«Особенности функционирования рынка первичного жилья в регионе»

К рынку первичной недвижимости относятся объекты недвижимости, которые еще не были оформлены в собственность. Обычно, это строящиеся или только что построенные дома. Рынок первичного жилья формируется предложениями различных компаний-застройщиков и характеризуется объемом предложений на рынке новостроек. Считается, что основным достоинством рынка первичного жилья для потребителей является его юридическая чистота (отсутствие у объекта недвижимости какой-либо "истории"). Также в плюс объектам "первички" зачисляют то, что при строительстве новых зданий обычно учитываются недостатки предыдущих проектов, и используются новые строительные материалы, технологии.

- На функционирование рынка первичного жилья в регионе оказывают влияние следующие факторы: политические (правовые), экономические, социальные, демографические и природно-климатические факторы, особенности игроков на рынке, желания и возможности покупателей и продавцов, степень доверия друг к другу и к профессиональным участникам рынка и органам власти.

На основе анализа показателей и факторов, влияющих на них, были определены следующие тенденции рынка первичной жилой недвижимости в Свердловской области:

− ввод жилья в эксплуатацию в Свердловской области имеет тенденцию к росту и составляет на протяжении нескольких лет около 1 млн. кв. м. в год;

− самые крупные стройки сконцентрированы на Юго-западе города, это «Академический», «Юг-Центр», «Виз правобережный»;

− основное предложение на начало 2022 года располагается в 1 и 2 поясах и составляет в сумме 71% от всего предложения в регионе;

− спрос на первичном рынке жилой недвижимости в Свердловской области намного ниже предложения, 43% продаваемых квартир в новостройках находятся уже в сданных в эксплуатацию домах;

− индекс доступности жилья по России намного выше чем в Свердловской области, из-за высокого уровня цен за 1 кв. м., который практически в два раза превышает общероссийский показатель;

Таким образом, исходя из всего выше представленного, мы можем сказать что рынок первичной жилой недвижимости в Свердловской области находится в нестабильном состоянии, на рынке наблюдается отрицательные динамики практически всех ключевых показателей и для того что бы стабилизировать ситуации и сгладить негативные тенденции необходимо применить ряд мер: усовершенствование целевых программ стимулирования рынка первичной жилой недвижимости, снижение ставок по ипотекам и улучшение программ ипотеки с государственной поддержкой, повышение доступности жилья, улучшение Генерального плана и правил землепользования и застройки Свердловской области, в направлении равномерного распределения строек в городе, переход от экономии к качеству и функциональности в строительстве, создание органами власти благоприятных условий для функционирования всех участников рынка первичной жилой недвижимости.

Основные проблемами в ходе работы были определены:

1.Дисбаланс между спросом и предложением:

− Нерациональное использование территории. Предлагаемые в большинстве своем места для проживания не отвечают интересам спроса.

− Соотношение цены и качества, а также класса жилья. Спрос в современных реалиях и при существующей покупательской способности желает видеть предложение на рынке с другими качественными характеристиками, или по более низкой стоимости.

− Благоустройство территории. В местах, для проживания, которые предлагает застройщик, в большинстве не облагорожено – отсутствуют зоны отдыха и рекреации, спортивные площадки, зеленые зоны, парки, скверы и т.д.

− Проблемы транспортной доступности. В районах комплексного освоения территории и в районах уже сложившейся застройки наблюдаются транспортные коллапсы, население не удовлетворяет время затраченное на путь дом – работа (учеба), это вызывает негодование населения по доступности объектов социальной инфраструктуры. Так же в неудовлетворительном состоянии находиться дорожное полотно, что так же не привлекает население, создавая не только транспортные коллапсы, а еще и угрозу для жизни и здоровья. Спрос не удовлетворят так же и работа общественного транспорта.

2. Проблема управленческих решений:

− Постановка задач федеральными и региональными органами власти задач, заведомо нацеленных на положительную отчетность, а не на решение актуальных проблем.

− Постановка не конкретизированных задач с возможностью различного толкования при исполнении. Что приводит к действиям, не дающим практически никакого результата, но с возможностью положительно отчитаться о проделанной работе.

− Несопоставимость некоторых задач и выделяемого на их исполнение финансирования.

Для сглаживания негативных факторов и тенденций на первичном рынке жилой недвижимости, для формирования прозрачного рынка к 2024 году необходимо: необходимо конкретизация целевых показателей на федеральном и региональном уровне, необходимо приводить в соответствие с федеральными указами планирующие муниципальные документы для формирования комфортных условий существования и стабильного развития рынка, необходимо строительным компаниям переосмыслить качественную составляющую создаваемых ими объектов, насыщать их функционально, необходимо более широкое информирование населения о возможности участия их в программах государственной поддержки. В случае реализации хотя бы части вышеперечисленных мероприятий рынок первичного жилья Свердловской области сдвинется с мертвой точки, и начнет продвигаться в сторону стабильного развития.